Hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở: Bảo đảm quyền lợi người dân, tạo động lực phát triển doanh nghiệp

Sáng 22/10, góp ý vào các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu Đoàn đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tỉnh Cà Mau đề xuất nhiều nội dung xuất phát từ thực tiễn quản lý, đời sống và hoạt động sản xuất, kinh doanh.

• Đại biểu Quốc hội kiến nghị khơi thông nguồn lực, tháo gỡ điểm nghẽn, tạo động lực tăng trưởng
• Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau góp ý 3 dự án luật
• Đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau góp ý hoàn thiện pháp luật hình sự
• Đại biểu Quốc hội đề xuất tháo gỡ điểm nghẽn đầu tư điện lực, bảo vệ di sản số

Trọng tâm là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội, tháo gỡ điểm nghẽn về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khoá XVI, Tổ thảo luận số 12 gồm Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau và Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ tiến hành thảo luận về ba dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

 Đồng chí Nguyễn Bình Tân, Uỷ viên Ban Thường vụ Tỉnh uỷ, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh, Uỷ viên Uỷ ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, điều hành phiên thảo luận Tổ 12.

Bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, hoàn thiện cơ chế quản lý

Góp ý về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Hoài Nam, Uỷ viên chuyên trách Uỷ ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội, tập trung vào những quy định có tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, tính an toàn pháp lý của giao dịch và hiệu quả giải quyết tranh chấp.

Đối với khái niệm “huỷ hoại đất”, đại biểu cho rằng cách giải thích trong dự thảo còn hẹp, chủ yếu gắn với tình trạng ô nhiễm khiến đất không thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Trong khi đó, thực tiễn cho thấy huỷ hoại đất còn có thể biểu hiện qua việc làm biến dạng địa hình, suy giảm chất lượng đất hoặc làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã xác định.

 Đại biểu Trần Hoài Nam, Uỷ viên chuyên trách Uỷ ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội đề nghị mở rộng khái niệm “huỷ hoại đất”, duy trì công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất và hoàn thiện cơ chế hỗ trợ tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.

Về công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất, đại biểu đề nghị cân nhắc duy trì quy định bắt buộc đối với các giao dịch thuộc diện áp dụng. Theo đại biểu, việc thẩm tra tính pháp lý của giao dịch từ đầu có ý nghĩa phòng ngừa tranh chấp, nhất là trong bối cảnh một bộ phận người dân còn hạn chế về kiến thức pháp luật, dễ bị tác động bởi tâm lý đám đông khi thị trường bất động sản biến động. Trường hợp thay đổi quy định hiện hành, cần đánh giá đầy đủ tác động pháp lý và thực tiễn để hạn chế rủi ro đối với người dân.

Một nội dung đáng chú ý khác là cơ chế hỗ trợ nhà ở, công trình trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. Đại biểu nêu thực tế có những hộ gia đình sinh sống ổn định trên đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, phù hợp quy hoạch đất ở, không có tranh chấp và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận do vướng quy trình, thủ tục. Khi thu hồi đất, việc xác định quyền lợi đối với nhà ở, công trình đã hình thành có thể phát sinh khó khăn.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế giao Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các trường hợp và mức hỗ trợ đối với tài sản gắn liền với đất được tạo lập chưa đúng quy định pháp luật, trên cơ sở xem xét từng trường hợp và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu lưu ý cần có cơ chế kiểm tra, giám sát chuyên môn để bảo đảm sự thống nhất, minh bạch. Nếu mức giá được xác định quá thấp có thể ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách; ngược lại, mức giá quá cao có thể làm tăng gánh nặng tài chính cho người dân, doanh nghiệp và phát sinh khiếu kiện.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu hướng tập trung giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, nhằm hạn chế tình trạng một vụ việc phải đi qua nhiều cấp hành chính rồi tiếp tục phát sinh khiếu kiện tại toà án, kéo dài thời gian và tăng chi phí cho các bên.

Chính sách nhà ở xã hội cần phù hợp đặc điểm từng địa phương

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thiếu tướng Hồ Việt Triều, Uỷ viên Ban Thường vụ Tỉnh uỷ, Giám đốc Công an tỉnh Cà Mau, Uỷ viên Uỷ ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại của Quốc hội, tập trung góp ý về loại hình nhà ở xã hội, quyền lợi của người mua nhà và trách nhiệm bảo đảm an toàn trong quản lý, vận hành nhà chung cư.

Thiếu tướng Hồ Việt Triều, Uỷ viên Ban Thường vụ Tỉnh uỷ, Giám đốc Công an tỉnh Cà Mau, Uỷ viên Uỷ ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại của Quốc hội đề nghị đa dạng hoá loại hình nhà ở xã hội theo điều kiện địa phương, bảo đảm quyền lợi người mua nhà và quy định rõ trách nhiệm phòng cháy, chữa cháy tại chung cư.

Về quy định nhà ở xã hội tại một số đô thị bắt buộc phải là nhà chung cư, đại biểu cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn, phù hợp điều kiện tự nhiên, quỹ đất, mật độ dân cư và tập quán sinh hoạt của từng vùng, miền.

Thực tiễn tại Cà Mau cho thấy, dù một số khu vực thuộc trung tâm hành chính có đặc điểm đô thị, địa phương vẫn có quỹ đất tương đối lớn, mật độ dân cư không cao và người dân có nhu cầu đối với nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề. Theo đại biểu, quá trình rà soát nhu cầu nhà ở của lực lượng vũ trang sau sáp nhập cho thấy số người đăng ký giảm mạnh khi triển khai theo phương án bắt buộc ở nhà chung cư, từ hàng nghìn trường hợp ban đầu xuống còn chưa đầy 400 trường hợp.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu giao UBND cấp tỉnh chủ động quyết định loại hình nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế, trong đó có thể bao gồm nhà liền kề. Cách tiếp cận này sẽ góp phần nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở, bảo đảm chính sách an sinh đáp ứng đúng nhu cầu của người thụ hưởng.

Liên quan đến đối tượng thuê nhà ở xã hội, đại biểu đề nghị nghiên cứu mở rộng khả năng tiếp cận đối với công nhân, người lao động nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam, đồng thời xây dựng cơ chế quản lý phù hợp nhằm bảo đảm an ninh, trật tự. Theo đại biểu, chính sách cần tính đến nhu cầu chỗ ở thực tế của lực lượng lao động và chuyên gia tại các nhà máy, khu công nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Đối với quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm, đại biểu đề nghị cân nhắc cơ chế phù hợp cho trường hợp người mua phải chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống. Nếu chỉ được bán lại theo giá trong hợp đồng ban đầu, người mua có thể gặp khó khăn về tài chính để ổn định cuộc sống tại nơi ở mới. Vì vậy, cần nghiên cứu phương án bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua, đồng thời vẫn duy trì mục tiêu an sinh và ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để đầu cơ.

Về quản lý, vận hành chung cư, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm thành lập ban quản trị, công khai quy chế hoạt động và minh bạch các khoản phí quản lý, bảo trì. Việc quy định rõ ngay từ đầu sẽ góp phần hạn chế tình trạng thu phí thiếu thống nhất, giảm tranh chấp giữa cư dân với đơn vị quản lý và chủ đầu tư.

Đại biểu cũng lưu ý cần làm rõ quyền được bố trí tái định cư hoặc mức bồi thường khi chung cư hết thời hạn sử dụng, xuống cấp hoặc phải phá dỡ; các nội dung này cần được thể hiện minh bạch trong hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ.

Đặc biệt, trước yêu cầu bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) và sự phát triển của phương tiện giao thông điện, đại biểu đề nghị phân định rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, chủ sở hữu dự án và các chủ thể liên quan đối với hệ thống PCCC. Đồng thời, cần bổ sung quy định kỹ thuật về khu vực đỗ xe điện, nơi sạc điện, đổi pin an toàn và bảo đảm điều kiện tiếp cận cho xe chữa cháy chuyên dụng, qua đó bảo vệ tính mạng, tài sản của cư dân.

Tháo gỡ điểm nghẽn đất đai, khơi thông nguồn lực đầu tư

Góp ý về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Đinh Ngọc Minh, Uỷ viên chuyên trách Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh yêu cầu thiết kế chính sách theo hướng vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ, vừa tạo không gian linh hoạt cho hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh.

Đại biểu Đinh Ngọc Minh, Uỷ viên chuyên trách Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị đơn giản hoá điều kiện cho thuê đất khu công nghiệp, linh hoạt quy hoạch sử dụng đất và bảo đảm bồi thường khi thu hồi đất theo nguyên tắc thị trường.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu cho rằng cần phân biệt rõ bất động sản nhà ở với bất động sản công nghiệp, bởi tính chất giao dịch và yêu cầu quản lý của hai lĩnh vực có sự khác biệt. Trong khi giao dịch nhà ở liên quan trực tiếp đến người dân và cần bảo đảm chặt chẽ quyền lợi người mua, hoạt động cho thuê, cho thuê lại đất có hạ tầng tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, sản xuất của doanh nghiệp.

Theo đại biểu, nếu áp dụng đồng loạt các điều kiện hoàn thiện hạ tầng tương tự giao dịch đất để xây dựng nhà ở, tiến độ cho thuê đất công nghiệp có thể bị ảnh hưởng, làm tăng thời gian và chi phí của doanh nghiệp.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu đơn giản hoá điều kiện cho thuê, cho thuê lại đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo hướng dự án phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời bảo đảm hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu được đấu nối hoàn chỉnh trước khi nhà máy đầu tiên đi vào hoạt động chính thức. Cách làm này tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai xây dựng nhà máy song song với quá trình hoàn thiện hạ tầng, nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu vận hành an toàn và tuân thủ quy định pháp luật.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu đánh giá cao nỗ lực rà soát, tinh gọn dự thảo, giúp quy định pháp luật cô đọng, dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị tiếp tục đổi mới cách tiếp cận trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các cấp, gây tốn kém nguồn lực và làm giảm tính linh hoạt trong triển khai dự án.

Theo đó, cần nghiên cứu phân định rõ nhóm đất phải kiểm soát nghiêm ngặt như đất rừng, đất quốc phòng, an ninh và đất trồng lúa với các nhóm đất khác cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt hơn, phù hợp định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Việc quản lý chỉ tiêu sử dụng đất cũng cần tránh trở thành rào cản không cần thiết đối với các dự án đầu tư mới.

Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế định giá theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm mức bồi thường thoả đáng, bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Thực tế, chênh lệch lớn giữa giá bồi thường và giá giao dịch trên thị trường có thể khiến người dân gặp khó khăn trong ổn định cuộc sống; đối với doanh nghiệp, khoản bồi thường không tương xứng còn có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, duy trì sản xuất và phục hồi hoạt động kinh doanh.

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, giải quyết vướng mắc từ thực tiễn địa phương

Từ góc độ doanh nghiệp nhỏ và vừa, đại biểu Nguyễn Duy Thanh, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Cà Mau, cơ bản thống nhất với các yêu cầu tháo gỡ vướng mắc, giảm thủ tục và bảo đảm quyền của người sử dụng đất; đồng thời tập trung kiến nghị bốn nhóm vấn đề nhằm cải thiện khả năng tiếp cận vốn, kiểm soát chi phí thuê đất, nâng cao trách nhiệm giải quyết thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

 Đại biểu Nguyễn Duy Thanh, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Cà Mau đề xuất tháo gỡ vướng mắc về vốn, chi phí thuê đất, thủ tục hành chính và bổ sung cơ chế xử lý đất người dân hiến làm công trình công cộng sau khi di dời, sáp nhập.

Thứ nhất, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế để doanh nghiệp sử dụng giá trị quyền thuê đất cùng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm làm cơ sở bảo đảm nghĩa vụ hoặc góp vốn theo điều kiện luật định. Đối với doanh nghiệp nhỏ, việc phải trả tiền thuê đất hằng năm là phương án phù hợp với khả năng tài chính, nhưng khi cần vay vốn, giá trị tài sản trên đất có thể không còn đủ để bảo đảm khoản vay. Cơ chế phù hợp sẽ góp phần mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng mà không làm thay đổi chế độ pháp lý của đất thuê.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị làm rõ cách tính hỗ trợ khi doanh nghiệp phải ngừng hoạt động để tìm địa điểm mới, tổ chức lại nhà xưởng và lao động trong quá trình thu hồi đất, tránh bỏ sót chi phí thực tế nhưng cũng không trùng lặp với các khoản đã được bồi thường.

Thứ hai, cần bảo đảm tính dự báo của chi phí thuê đất. Đại biểu đề nghị quy định việc xác định tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải công khai, có căn cứ và lộ trình khi điều chỉnh lớn; đồng thời xử lý phù hợp trường hợp hồ sơ gia hạn sử dụng đất bị chậm do cơ quan có thẩm quyền, tránh để doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí không xuất phát từ lỗi của mình.

Thứ ba, đại biểu kiến nghị tăng cường trách nhiệm giải trình trong giải quyết thủ tục hành chính. Cần công khai tiến độ, thời hạn, nguyên nhân và trách nhiệm đối với hồ sơ quá hạn, nhất là các thủ tục gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất và đăng ký biến động. Đối với trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, cần phân biệt rõ việc chậm nộp có thể khắc phục với trường hợp đã áp dụng biện pháp cưỡng chế nhưng vẫn không chấp hành. Theo đại biểu, thu hồi đất cần được xem xét như biện pháp sau cùng, trên cơ sở điều kiện pháp luật rõ ràng.

Đặc biệt, từ thực tiễn tại Cà Mau, đại biểu Nguyễn Duy Thanh nêu vấn đề cần có cơ chế pháp lý đối với diện tích đất do người dân tự nguyện hiến, tặng để xây dựng trụ sở hành chính, trường học, nghĩa trang và các công trình công cộng nhưng sau đó không còn được sử dụng vào mục đích ban đầu do di dời, sáp nhập đơn vị hành chính.

Đại biểu cho biết, việc người dân hiến đất thường xuất phát từ tinh thần đóng góp cho cộng đồng, mong muốn công trình công cộng phục vụ đời sống và thúc đẩy phát triển địa phương. Tuy nhiên, khi công trình được chuyển đến địa điểm khác, phần đất đã hiến có thể phát sinh những vướng mắc về quyền lợi và cách thức xử lý.

Tại Cà Mau, có trường hợp người dân hiến đất làm nghĩa trang; sau khi nghĩa trang được di dời, khu đất được chuyển sang mục đích khác, dẫn đến khiếu nại kéo dài. Cũng có những trường hợp người dân hiến đất xây dựng trường học, trụ sở UBND cấp xã nhưng sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, công trình được di dời, khiến người hiến đất mong muốn được xem xét lại quyền lợi đối với phần đất đã hiến.

Từ những tình huống này, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thiết lập cơ chế xử lý đối với đất người dân tự nguyện hiến, tặng cho Nhà nước làm công trình công cộng khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích ban đầu. Trong đó, cần xem xét cơ chế ưu tiên hoàn trả hoặc giao lại đất cho người đã hiến, tặng hoặc người thừa kế hợp pháp, trên cơ sở điều kiện cụ thể, chi phí đầu tư trên đất và nghĩa vụ tài chính phù hợp.

Tinh thần chung của các kiến nghị là tăng cường tính minh bạch, giảm những thủ tục không cần thiết, phân định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý và các chủ thể liên quan, đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Việc tiếp thu, nghiên cứu đầy đủ các ý kiến góp ý sẽ góp phần hoàn thiện các dự án luật theo hướng khả thi, minh bạch, bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người dân, tạo môi trường đầu tư thuận lợi và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội./.

Lê Hằng