Quy định đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Thông tư số 09). Trên cơ sở kế thừa những quy định phù hợp của Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư số 09 đã có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Hội nghị triển khai Bộ luật Dân sự. Ảnh: T. Sơn

Thứ nhất, Thông tư số 09 quy định rõ các trường hợp từ chối đăng ký trong trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Để hạn chế việc từ chối đăng ký không đúng quy định của pháp luật, đồng thời hướng dẫn chi tiết căn cứ từ chối đối với trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, khoản 1 Điều 9 Thông tư số 09 quy định Văn phòng đăng ký đất đai chỉ từ chối đăng ký trong 3 trường hợp nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.

Thứ hai, Thông tư quy định trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp  nhà ở hình thành trong tương lai. Trong thời gian qua, quy định về việc thế chấp và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới chỉ dừng lại ở việc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn mua chính nhà ở đó. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật hiện hành còn thiếu quy định về đăng ký thế chấp đối với một số loại nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Do đó, nhằm khắc phục những bất cập nêu trên, Thông tư số 09 đã quy định cụ thể một số nội dung liên quan đến việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại điều 23 quy định hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ ba, Thông tư số 09 hướng dẫn cụ thể hơn về một số trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, cụ thể trường hợp người sử dụng đất thế chấp nhiều thửa đất trong một hợp đồng thế chấp và đã đăng ký thế chấp, nếu các bên có yêu cầu đăng ký thay đổi với nội dung rút bớt tài sản thế chấp (ví dụ: rút bớt 2 thửa đất đã thế chấp) đồng thời bổ sung tài sản thế chấp (ví dụ: bổ sung 2 thửa đất khác) thì người yêu cầu đăng ký nộp một bộ hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi.

Đối với các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký mà có thay đổi về địa chỉ nơi cư trú hoặc thay đổi số chứng minh nhân dân, căn cước công dân của bên thế chấp khác với thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thì các bên không phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định tại Thông tư này mà thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngoài ra, Thông tư số 09 đã bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.

KHÁNH NGỌC