Tháo gỡ vướng mắc trong đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011). Những sửa đổi, bổ sung của Thông tư nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

Sơ kết công tác 6 tháng đầu năm của Sở Tư pháp. Ảnh: T.Sơn

Trong thời gian vừa qua, theo phản ánh của tổ chức tín dụng, một số hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký do cách hiểu không thống nhất khi cho rằng, hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác là hợp đồng bảo lãnh, mà lại chưa có quy định bảo lãnh bằng QSDĐ. Để khắc phục điều này, khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09 quy định: “Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều này bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”. Thông tư cũng cụ thể hóa hơn nữa trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai, đồng thời quy định rõ các trường hợp từ chối đăng ký trong trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Phân biệt rõ trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Thông tư liên tịch quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở) là các tài sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại Điều 22, Điều 23. Còn lại là quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận tại Điều 21.

Bổ sung một số trường hợp được giải quyết đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, như người sử dụng đất thế chấp nhiều thửa đất trong một hợp đồng thế chấp nếu yêu cầu đăng ký thay đổi rút bớt tài sản thế chấp đồng thời bổ sung tài sản thế chấp khác. Đối với các hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký mà có thay đổi về địa chỉ, số chứng minh nhân dân, căn cước công dân… của bên thế chấp khác với thông tin trên giấy chứng nhận hoặc thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thì các bên không phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi theo quy định tại Thông tư này mà thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai. Việc đăng ký thay đổi đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.

Bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương thức đăng ký trực tuyến, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra còn hướng dẫn cụ thể những loại giấy tờ làm căn cứ pháp lý để các cơ quan đăng ký có cơ sở thực hiện việc miễn lệ phí đăng ký cho người yêu cầu đăng ký.

K.K