Tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất từ Thông tư 09

Ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011). Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT gồm 3 chương với 40 điều và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 8/8/2016. Những sửa đổi, bổ sung của Thông tư nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Người dân đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại phòng Một cửa UBND huyện Hồng Dân. Ảnh: K.P

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm cả trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác.

Trong thời gian vừa qua, theo phản ánh của tổ chức tín dụng, một số hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký, thậm chí có Tòa án địa phương còn tuyên bố hợp đồng thế chấp này vô hiệu do cách hiểu hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thực chất là hợp đồng bảo lãnh, mà theo Luật Đất đai 2013 thì pháp luật không quy định biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc nêu trên, khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định: “Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều này bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”.

Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cụ thể hóa hơn nữa trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai đồng thời quy định rõ các trường hợp từ chối đăng ký trong trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.

Nhằm khắc phục tình trạng cán bộ đăng ký của Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký và yêu cầu sửa đổi một số điều khoản của hợp đồng thế chấp đã được công chứng (ví dụ khoản vay, tài sản thế chấp…) không có căn cứ pháp lý, khoản 2 Điều 17 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo nội dung đăng ký thế chấp phù hợp với thông tin được lưu trong hồ sơ địa chính; không yêu cầu sửa lại nội dung hợp đồng thế chấp nếu không thuộc trường hợp có sai sót nêu tại khoản 1 Điều 9 của Thông tư này”. Ngoài ra, để hạn chế việc từ chối đăng ký không đúng quy định của pháp luật, đồng thời hướng dẫn chi tiết căn cứ từ chối đối với trường hợp thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký, khoản 1 Điều 9 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định Văn phòng đăng ký đất đai chỉ từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký đối với 03 trong trường hợp sau:

- Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;

- Một số thông tin về bên thế chấp được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký như: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác;

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.

(còn tiếp)

K.K