Tranh chấp đằng sau hợp đồng chuyển nhượng tài sản đã được công chứng

Hai bên chuyển nhượng nhà, đất bằng hợp đồng đã được công chứng. Nhưng bên mua không được cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) và quyền sở hữu nhà do bên bán bị Tòa buộc phải trả nợ cho nhiều người làm phát sinh khiếu kiện phức tạp.

Từ hợp đồng mua bán

Ngày 13/1/2012, bà Nguyễn Thị Hương (ngụ ấp Thị Trấn A, thị trấn Hòa Bình, huyện Hòa Bình) có chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bà Lâm Thị Hải Đường (ngụ cùng ấp). Hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng, được UBND thị trấn Hòa Bình ký chứng thực. Sau đó, bà Đường mang hồ sơ đến Phòng Một cửa để làm thủ tục sang tên thì cán bộ hướng dẫn bà mang hồ sơ trở lại UBND thị trấn để xác nhận “hợp đồng có bị tẩy xóa…” nhưng không được xem xét (UBND thị trấn lưu giữ hồ sơ cho đến nay). Sau đó, các đương sự tiếp tục lập hợp đồng mới và được Văn phòng công chứng Tào Văn Phụng, do công chứng viên Trần Ngọc Du ký số 34, ngày 9/2/2012. Tuy nhiên, khi bà Đường làm thủ tục đăng ký xin cấp Giấy CNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản theo quy định thì gặp khó khăn, trở ngại. Lý do là ngày 16/3/2012, TAND huyện Hòa Bình buộc bà Hương phải trả nợ cho nhiều người với số tiền hơn 1,3 tỷ đồng. Các chủ nợ này làm đơn khiếu nại cho rằng Văn phòng công chứng Tào Văn Phụng ký hợp đồng chuyển nhượng số 34 do công chứng viên Trần Ngọc Du ký là trái pháp luật, nhằm mục đích giúp bà Hương tẩu tán tài sản, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của người dân?!

Vấn đề cũng cần bàn là trước khi vỡ nợ, tài sản của bà Hương đã thế chấp cho ngân hàng, số tiền phải thanh toán hơn 647 triệu đồng. Do đó, trong thời gian này, quyền định đoạt tài sản của bà Hương đã bị giới hạn, bởi ngân hàng là chủ nợ, quản lý tài sản thế chấp (Giấy CNQSDĐ). Đến ngày 13/1/2012, bà Đường đã nộp đủ số tiền hơn 647 đồng vào tài khoản của bà Hương để trả nợ vay theo hợp đồng tín dụng với ngân hàng và nhận lại các giấy tờ thế chấp. Như vậy, từ thời điểm này, bà Hương được quyền định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật.

Đến căn cứ pháp lý

Ngày 9/2/2012, bà Hương và bà Đường có làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng công chứng Tào Văn Phụng do công chứng viên Trần Ngọc Du ký. Hơn 1 tháng sau, tức ngày 16/3/2012, TAND huyện Hòa Bình ra Quyết định công nhận thỏa thuận giữa bà Hương với các chủ nợ. Như vậy, căn cứ vào khoản 3, Điều 4, Luật Công chứng quy định “Văn bản được công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Trên thực tế, việc công chứng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trên chưa có cơ quan thẩm quyền nào làm mất hiệu lực nên việc giao dịch của bà Hương và bà Đường đương nhiên được pháp luật công nhận. Do đó, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà bà Hương đã chuyển nhượng cho bà Đường không còn là tài sản của bà Hương để Cơ quan Thi hành án kê biên phát mãi, đảm bảo nghĩa vụ thi hành án cho bà Hương.

Mặt khác, khoản 1 và 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định “Việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng và phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật”. Đối chiếu với quy định này thì bà Đường có cơ sở để được xác lập QSDĐ. Tuy nhiên cho đến nay, bà Đường vẫn chưa được cơ quan chức năng xem xét giải quyết. Điều này làm bà Đường khiếu kiện gay gắt.

Với những cơ sở chứng cứ nêu trên, thiết nghĩ chính quyền địa phương, cơ quan chức năng cần sớm xem xét, giải quyết dứt điểm để đảm bảo quyền lợi chính đáng của công dân.

M.N