Tranh chấp khi sử dụng vách tường chung

Hỏi: Ông bà nội tôi có xây dựng 2 căn nhà liền kề từ năm 1970. Vì nhà chung nên để tiết kiệm không gian, ông bà tôi cho xây chung vách tường. Hiện trạng 2 căn nhà đến nay vẫn còn chung vách, và về cơ bản, không có gì thay đổi nhiều.

Ông bà tôi cho cha mẹ tôi 1 căn và cho cô tôi 1 căn. Song, nay cô tôi cho rằng, vách tường là của căn nhà mà cô tôi đang ở, còn căn nhà cha mẹ tôi sử dụng không có vách. Vậy gia đình tôi phải làm gì để tiếp tục sử dụng vách chung đã tồn tại trên 40 năm nay? Nếu cần thiết, gia đình tôi có thể khởi kiện ra tòa không? Chúng tôi có bị mất vách chung không?

Nguyễn Thanh Thủy (TP. Bạc Liêu)

Trả lời: Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, tại điều 265 quy định về “nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản” như sau:

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định. Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.

Theo quy định của BLDS năm 2005, dựa vào câu hỏi của bạn, cho thấy, căn nhà của cha mẹ bạn và cô bạn đang ở vào lúc được xây dựng là do của cùng một chủ sử dụng (là ông bà nội bạn) nên có căn cứ để khẳng định rằng, ý chí của ông bà nội bạn trong việc xây dựng nhà đã thống nhất xác định ranh đất giữa 2 căn nhà là vách tường chung. Và vách tường này đã tồn tại trên 40 năm, đến nay mới có tranh chấp. Vì thế, trong quá trình sử dụng, người sử dụng có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới này, trừ khi cả bên thống nhất có thỏa thuận khác.

Nếu cô bạn gây khó khăn trong việc sử dụng vách tường chung, mà việc thỏa thuận hai bên không đạt được, gia đình bạn có thể khởi kiện ra TAND nơi hai căn nhà tọa lạc. Tòa án sẽ dựa vào các quy định của pháp luật dân sự (chủ yếu là những quy định về quyền sở hữu) và những chứng cứ mà hai bên đương sự cung cấp để giải quyết. Tuy nhiên, theo những gì bạn trình bày, khả năng gia đình bạn tiếp tục được sử dụng vách tường chung là có cơ sở và có thể được tòa án chấp nhận. Việc sử dụng tường chung cũng phải tuân thủ những quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này.

Thân ái!

Luật gia Kim Phượng