Chống thất thu từ kinh doanh bất động sản

(CMO) Một khu đất, ngôi nhà sang bán đôi khi có giá hàng trăm triệu đồng, hàng tỷ đồng… tuy nhiên, khi thực hiện hợp đồng giao dịch,chuyển nhượng thì lại kê khai thuế với giá trị nhỏ hơn với số tiền thực tế rất nhiều lần. Đó là thực trạng đã và đang diễn ra nhiều năm nay trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng đất động sản (BĐS), khiến nguồn thu thuế trên lĩnh vực này thất thoát.

Ông Nguyễn Thanh Tòng, Trưởng phòng Thanh tra, Cục Thuế tỉnh Cà Mau, nhìn nhận: “Thời gian qua, công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS dù đã đạt được một số kết quả nhất định, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước; song, vẫn còn tình trạng kê khai thuế không đúng thực tế giá chuyển nhượng, một số chi cục thuế khu vực triển khai thực hiện chưa đạt hiệu quả lĩnh vực này”.

Bộ phận một cửa UBND TP Cà Mau tiếp nhận thủ tục lĩnh vực đất đai của người dân.

Kê khai không đúng thực tế

Xác định nguồn thu lĩnh vực đất đai là nguồn thu quan trọng, những năm gần đây, ngành thuế bằng nhiều biện pháp quyết liệt khai thác nguồn thu, chống thất thu, góp phần tăng nguồn thu ngân sách tỉnh. Tính riêng 4 tháng đầu năm 2021, toàn tỉnh thu tiền sử dụng đất trên 80 tỷ đồng, đạt 23% dự toán năm, bằng 75% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nguồn thu này chủ yếu từ các dự án. Hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS số thu còn quá nhỏ.

Ông Nguyễn Thanh Tòng cho biết thêm: “Đã qua, nguồn này khai thác chỉ đạt khoảng 60%. Đây là nguồn thu rất tiềm năng, nếu khai thác triệt để sẽ mang lại số thu khá lớn. Song, thực tế hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS diễn ra khá rầm rộ nhưng trên thực tế hồ sơ khai số thuế rất thấp, không đúng với giá thực tế. Về góc độ ngành thuế, khi phát hiện hồ sơ nào nghi ngờ thì yêu cầu người nộp thuế khai lại, nhưng số khai tăng thêm cũng không là bao so với thực tế”.

Trong 4 tháng đầu năm, ngành thuế đã yêu cầu khai lại 163 hồ sơ kê khai chuyển nhượng BĐS. Theo đó, tổng số thuế khai tăng thêm trên 1 tỷ đồng. “Vẫn biết giá khai thuế chênh lệch rất lớn với thực tế nhưng không có căn cứ để xác định”, ông Tòng trần tình.

Hiện nay, Luật Đất đai quy định bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục, vì vậy dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường BĐS.

Đó là chưa kể theo quy định hiện nay, thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan thuế là không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Trong khi lượng hồ sơ chuyển nhượng BĐS rất lớn, cơ quan thuế không đủ thời gian và nguồn lực để kiểm tra tính chính xác, trung thực của giá chuyển nhượng BĐS theo kê khai.

Bên cạnh đó, thực tế hiện nay, một số văn phòng công chứng tư nhân, môi giới BĐS, tư vấn BĐS… có hiểu biết về chính sách nhưng vì lợi ích kinh tế mà lợi dụng chính sách tư vấn cho người mua bán BĐS khai thuế với giá tương đương theo bảng giá của UBND các tỉnh, thành phố.

Siết chặt hoạt động chuyển nhượng BĐS

Để chấn chỉnh vấn đề này, cũng như đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố, ban hành bảng giá đất (trong đó bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) nhằm tạo điều kiện cho công tác tính thuế theo quy định.

Trường hợp chưa ban hành thì yêu cầu chủ đầu tư trên địa bàn công khai giá bán theo quy định và thông báo cho các tổ chức, cá nhân có liên quan khi thực hiện các giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai cũng như khi kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển nhượng BĐS.

Ngoài ra, Sở TN&MT chủ trì phối hợp các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát để xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch từ chuyển nhượng BĐS làm căn cứ để tham mưu UBND cấp tỉnh xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường BĐS nhằm tránh thất thu thuế.

Ông Nguyễn Thanh Tòng cho biết, ngành thuế đã phối hợp với các tổ chức công chứng đẩy mạnh tuyên truyền bằng nhiều hình thức cho người nộp thuế khi đến làm thủ tục chuyển nhượng biết việc kê khai giá mua bán BĐS không đúng với thực tế giao dịch là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật. Phối hợp với chủ đầu tư và các cơ quan có liên quan nắm thông tin về giá bán, giá giao dịch trên thị trường.

Song song đó, thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu quá trình chuyển nhượng BĐS, kê khai giá mua bán qua các lần chuyển nhượng... để làm cơ sở đề nghị kê khai đúng thực tế. Đồng thời, đối với hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai, lưu ý đối với các trường hợp chuyển nhượng ngang bằng giá mua của chủ đầu tư hoặc người bán khai giá thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn thuế. Hay các trường hợp 2 bên mua và bán không ký hợp đồng chuyển nhượng mà lập hợp đồng uỷ quyền giao dịch, bên được uỷ quyền được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, mua bán, tặng cho với bên thứ ba... để tránh thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, ngành thuế sẽ tiến hành rà soát và thu thập thông tin từ các tổ chức hoạt động công chứng, ngân hàng để đối chiếu xác minh nguồn thu nhập của các cá nhân có hoạt động giao dịch BĐS. Xây dựng cơ sở dữ liệu theo dõi về BĐS, giá chuyển nhượng, quá trình chuyển nhượng..., kịp thời phát hiện các trường hợp có rủi ro cao, phối hợp với các cơ quan chức năng xác minh làm rõ, xử lý theo đúng quy định pháp luật./.

Hồng Nhung