Truyền hình
Chiều 28/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khoá XVI, tại phiên thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội Đoàn tỉnh Cà Mau tập trung góp ý những vấn đề liên quan đến cơ chế phát triển nhà ở cho thuê, quản lý và khai thác quỹ nhà ở, kiểm soát điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
- Đại biểu Quốc hội đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thuế, nâng cao hiệu quả đấu thầu
- Đại biểu Quốc hội đề xuất hoàn thiện pháp luật, thúc đẩy phát triển xanh và bền vững
- Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau tiếp tục đóng góp hoàn thiện các dự án luật
- Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau thảo luận, góp ý 3 dự án luật
Minh bạch giá thuê, kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng chính sách
Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Bình Tân, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau, Uỷ viên Uỷ ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, ghi nhận cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, bổ sung, điều chỉnh nhiều nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có quy định về cưỡng chế kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, đại biểu tập trung góp ý 3 nhóm vấn đề, gồm: bảo đảm minh bạch trong xác định giá thuê nhà ở; nâng cao hiệu quả quản lý chính sách nhà ở xã hội; thống nhất cách thức thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở trong các dự án thương mại.
Đại biểu Nguyễn Bình Tân, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau, Uỷ viên Uỷ ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội phát biểu góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đối với nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở được đầu tư bằng vốn quỹ nhà ở, đại biểu Nguyễn Bình Tân cho rằng dự thảo cần làm rõ cách xử lý các khoản chi phí đã được ngân sách nhà nước hoặc nguồn hợp pháp khác hỗ trợ, cấp bù. Nếu không quy định cụ thể, những khoản chi phí đã được hỗ trợ có thể tiếp tục được tính vào giá thuê, dẫn đến nguy cơ tính trùng, làm tăng giá thuê và ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn lực nhà nước.
Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc không tính trùng vào giá cho thuê đối với các khoản chi phí đã được ngân sách nhà nước hoặc nguồn hợp pháp khác chi trả, cấp bù, hỗ trợ cho cùng nội dung chi phí theo quy định. Quy định rõ vấn đề này sẽ góp phần bảo đảm giá thuê phản ánh đúng chi phí hợp lý cần thu hồi, đồng thời tăng tính công khai, minh bạch trong quản lý và khai thác quỹ nhà ở.
Đây là vấn đề thiết thực đối với việc sử dụng hiệu quả nguồn lực công, nhất là khi Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Việc xác định giá thuê cần hài hoà giữa yêu cầu thu hồi chi phí hợp lý và mục tiêu bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của các đối tượng thụ hưởng.
Về điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Bình Tân nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát đúng đối tượng, hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách. Theo dự thảo, mỗi cá nhân, hộ gia đình thuộc đối tượng quy định chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả quy định này, cần có cơ chế kiểm tra, xác minh thông tin người đăng ký trên phạm vi toàn quốc, bởi một người có thể nộp hồ sơ tại các dự án thuộc những địa phương khác nhau.
Đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế tra cứu, đối chiếu dữ liệu; xác định trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong việc cập nhật, cung cấp và xác minh thông tin. Trường hợp dữ liệu chưa được cập nhật đầy đủ hoặc chưa thể xác minh, cần có cách thức xử lý hồ sơ phù hợp, vừa bảo đảm kiểm soát đúng đối tượng, vừa tránh phát sinh thủ tục không cần thiết, kéo dài thời gian giải quyết cho người dân.
Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, đại biểu cho rằng cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng nhiều phương thức là cần thiết để tạo sự linh hoạt cho địa phương. Tuy nhiên, nếu thiếu nguyên tắc và tiêu chí thống nhất, việc lựa chọn phương thức áp dụng có thể khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn cho chủ đầu tư trong dự báo chi phí, đồng thời ảnh hưởng đến tính công khai, minh bạch và bình đẳng khi thực hiện nghĩa vụ.
Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định trực tiếp trong luật các nguyên tắc, tiêu chí cơ bản để lựa chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ, phù hợp với điều kiện thực tế và nhu cầu phát triển nhà ở của từng địa phương. Đồng thời, cần làm rõ căn cứ xác định khoản tiền tương đương và giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện, trình tự áp dụng từng phương thức.
Chính sách ưu đãi cần rõ ràng để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê
Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Duy Thanh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Cà Mau, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, tán thành định hướng xây dựng chính sách riêng nhằm phát triển nhà ở cho thuê. Từ góc nhìn doanh nghiệp, đại biểu tập trung phân tích 3 vấn đề: cơ chế ưu đãi đối với hoạt động đầu tư dài hạn, phạm vi chuyển nhượng dự án và vai trò của chương trình phát triển nhà ở trong quá trình xem xét, triển khai dự án.
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Cà Mau, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đề nghị làm rõ chính sách ưu đãi, điều kiện chuyển giao dự án và mối quan hệ giữa chương trình phát triển nhà ở với thủ tục đầu tư, nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn và bảo vệ quyền lợi người thuê.
Theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh, đầu tư nhà ở cho thuê có đặc thù khác với đầu tư nhà ở để bán. Doanh nghiệp phải bỏ vốn xây dựng trước, trong khi nguồn thu được thu dần trong quá trình khai thác; đồng thời vẫn phải bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, chi phí quản lý, vận hành và bảo trì trong suốt thời gian cho thuê.
Do đó, nếu quy định về ưu đãi chỉ dừng ở nguyên tắc chung, chưa xác định cụ thể đối tượng, điều kiện, thời hạn và thời điểm áp dụng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn khi tính toán hiệu quả đầu tư và quyết định bỏ vốn.
Đại biểu đề nghị rà soát, làm rõ chính sách ưu đãi về thuế và tín dụng đối với từng loại dự án; phân biệt dự án nhà ở cho thuê theo chính sách mới với dự án nhà ở xã hội cho thuê, tránh áp dụng máy móc cùng một cơ chế trong khi đối tượng phục vụ, giá thuê và nghĩa vụ của chủ đầu tư có thể khác nhau.
Về tín dụng, ngoài mức lãi suất, cần quan tâm thời hạn vay và kỳ trả nợ phù hợp với dòng tiền từ hoạt động cho thuê. Ngay cả khi dự án đã có khách thuê, doanh nghiệp vẫn có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ gốc ở những năm đầu khai thác. Việc xác định thời hạn vay, kỳ trả nợ cần căn cứ vào kết quả thẩm định và thoả thuận với tổ chức tín dụng, bảo đảm an toàn hoạt động cho vay.
Trường hợp nghiên cứu cơ chế cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, đại biểu đề nghị xác định rõ đối tượng, mức hỗ trợ, thời hạn, nguồn kinh phí và khả năng cân đối ngân sách.
Một nội dung đáng chú ý khác là nghĩa vụ đi kèm với chính sách ưu đãi. Đại biểu cho rằng cần quy định cụ thể phần nhà phải duy trì cho thuê, thời hạn cam kết, nguyên tắc xác định và điều chỉnh giá thuê đối với dự án được Nhà nước hỗ trợ. Những cam kết này cần được công khai để người thuê biết, đồng thời có cơ chế kiểm tra và xử lý khi chủ đầu tư vi phạm, bao gồm việc xử lý các ưu đãi đã được hưởng theo quy định pháp luật có liên quan.
Theo đại biểu, chính sách ưu đãi chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi gắn với việc gia tăng nguồn cung nhà ở cho thuê và lợi ích thực tế của người thuê. Nhà nước cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, đồng thời bảo đảm những lợi ích mà chính sách hướng đến được thực hiện đúng cam kết.
Làm rõ quyền chuyển nhượng, bảo vệ quyền lợi người thuê
Đối với việc chuyển nhượng nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi, đại biểu Nguyễn Duy Thanh cho rằng cần phân biệt rõ giữa chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang triển khai với giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở đã hoàn thành. Đây là những trường hợp có bản chất khác nhau, do đó không nên áp dụng cùng điều kiện và thủ tục khi chưa làm rõ phạm vi điều chỉnh.
Đại biểu tán thành việc không cho phép bán riêng lẻ những căn nhà thuộc diện phải duy trì cho thuê theo cam kết hưởng ưu đãi. Tuy nhiên, quy định cần làm rõ phạm vi hạn chế chuyển nhượng, tránh cách hiểu khác nhau về quyền chuyển nhượng dự án và quyền giao dịch đối với nhà ở đã hoàn thành.
Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị rà soát đồng bộ với pháp luật về kinh doanh bất động sản để xác định rõ những giao dịch được phép thực hiện. Trong trường hợp chuyển giao dự án được chấp thuận, bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện các cam kết ưu đãi còn hiệu lực, nghĩa vụ tài chính liên quan và hợp đồng thuê đã ký.
Yêu cầu đặt ra là việc thay đổi nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người thuê, cũng không làm mất đi các nghĩa vụ gắn với chính sách ưu đãi mà chủ đầu tư trước đó đã được hưởng.
Theo đại biểu, cơ chế chuyển nhượng rõ ràng sẽ góp phần tạo điều kiện luân chuyển nguồn vốn, nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành dự án, đồng thời bảo đảm tính liên tục của các cam kết đối với người thuê, hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Không để thủ tục hành chính trở thành rào cản với dự án phù hợp quy hoạch
Về vai trò của chương trình phát triển nhà ở trong quá trình xem xét dự án, đại biểu Nguyễn Duy Thanh khẳng định đây là công cụ cần thiết để dự báo nhu cầu, xác định chỉ tiêu và bố trí nguồn lực, nhất là đối với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ chức năng định hướng, điều hành của chương trình với quy hoạch và các điều kiện chấp thuận, triển khai dự án đã được pháp luật quy định.
Đại biểu lưu ý, có thể phát sinh trường hợp dự án phù hợp quy hoạch, đáp ứng các điều kiện đầu tư nhưng chương trình phát triển nhà ở chưa kịp cập nhật khu vực hoặc chỉ tiêu liên quan. Nếu hồ sơ phải dừng lại để chờ điều chỉnh chương trình, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm thời gian và chi phí vốn. Vấn đề này càng cần được tính đến trong bối cảnh sắp xếp đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh quy hoạch.
Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị quy định rõ mức độ và cách thức đánh giá sự phù hợp của dự án với chương trình phát triển nhà ở, tránh biến việc cập nhật chương trình thành một vòng chấp thuận riêng. Đồng thời, cần xác định trách nhiệm, thời hạn cập nhật chương trình và phương án giải quyết hồ sơ trong giai đoạn chuyển tiếp khi quy hoạch hoặc địa giới hành chính thay đổi.
Đại biểu cũng nhấn mạnh việc đơn giản hoá thủ tục phải đi đôi với trách nhiệm quản lý nhà nước. Tháo gỡ vướng mắc cho dự án không đồng nghĩa với buông lỏng theo dõi, thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đã xác định.
Kết thúc phần phát biểu, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo luật theo hướng xác định rõ chính sách ưu đãi, nghĩa vụ của chủ đầu tư và điều kiện triển khai, chuyển giao dự án. Đây là cơ sở để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm hiệu quả thực thi chính sách và quyền lợi của người thuê./.
Lê Hằng
Xem thêm bình luận