Cải cách pháp lý, khai mở giá trị đất đai

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 được xem là bước ngoặc quan trọng trong trong tư duy quản lý và khai thác đất đai.  Lần đầu tiên quy định rõ ràng, đầy đủ và thực tiễn hơn về quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể sử dụng đất. Đây là nền tảng quan trọng để đất đai thực sự trở thành nguồn lực chủ đạo phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

• Cần truyền thông sâu, rộng nhiều điểm mới của Luật đất đai
• Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tiếp tục đánh giá kỹ lưỡng, đảm bảo đáp ứng yêu cầu thực tiễn và khả thi
• Còn nhiều khó khăn trong quản lý đất đai
• Cần đồng bộ trong quản lý đất đai

Nhiều điều chỉnh có tính đột phá

Đất đai là nguồn lực không thể tái tạo, gắn chặt với quá trình phát triển của từng quốc gia. Tuy nhiên, thực tiễn nhiều năm cho thấy, nguồn lực này chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng. Những rào cản trong tiếp cận đất đai, bất cập trong hệ thống pháp lý, sự thiếu rõ ràng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất... đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Phạm Quốc Sử, Phó Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Cà Mau, cho rằng: “Giá trị của đất đai cần được khơi dậy và phát huy thông qua cơ chế pháp lý đảm bảo quyền năng sử dụng đất, nhất là trong bối cảnh đất đai ngày càng trở thành tài sản quan trọng trong thị trường vốn và thị trường bất động sản”.

Theo TS Phạm Quốc Sử, Phó Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh, những thay đổi mang tính nền tảng trong Luật Đất đai năm 2024 là sự cụ thể hóa một trong những định hướng lớn của Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022, từ đó khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.

Luật Đất đai năm 2024 quy định 7 nhóm chủ thể sử dụng đất, trong đó có những điều chỉnh mang tính đột phá. Đáng chú ý, tổ chức công quyền được tách biệt với tổ chức kinh tế, phản ánh đúng bản chất pháp lý và cơ chế quản lý đất đai khác nhau giữa 2 nhóm này.

Bên cạnh đó, lần đầu tiên Luật không còn quy định “hộ gia đình” là 1 chủ thể độc lập trong sử dụng đất, điều này phù hợp với thực tiễn quản lý. Bởi nhiều bất cập đã phát sinh từ việc đồng nhất quyền giữa các thành viên trong hộ.

Đặc biệt, việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, khi được pháp luật đối xử tương đương với công dân trong nước là bước đi quan trọng nhằm tăng cầu thị trường bất động sản và kết nối nguồn lực kiều bào với trong nước.

Luật Đất đai mới phân biệt giữa “tổ chức công quyền” và “tổ chức kinh tế”, phù hợp với thực tế các đơn vị sự nghiệp công lập ngày càng tham gia vào hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, những khác biệt giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về danh xưng và giấy tờ chứng minh vẫn còn là điểm cần hoàn thiện để đảm bảo tính thống nhất.

Quyền và nghĩa vụ - Đòn bẩy cho khai thác giá trị đất đai

Luật Đất đai năm 2024 đã đưa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất lên thành Chương III, thay vì vị trí phụ lục như các luật trước. Đây là thông điệp rõ ràng về vai trò trung tâm của người sử dụng đất trong chiến lược khai thác nguồn lực đất đai.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là mở rộng quyền thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn đối với đất được giao có thu tiền, cho thuê trả tiền 1 lần, kể cả khi có miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. Cách tiếp cận này vừa linh hoạt, vừa đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Đơn vị sự nghiệp công lập cũng được tiếp cận một khung pháp lý mới, cho phép linh hoạt sử dụng đất phục vụ đồng thời hoạt động sự nghiệp và sản xuất - kinh doanh. Việc cho phép khai thác tối đa mục đích hoặc liên doanh, liên kết trên phần đất thuê thể hiện định hướng khuyến khích hiệu quả sử dụng đất trong khu vực công.

Lần đầu tiên Luật không còn quy định “hộ gia đình” là một chủ thể độc lập trong sử dụng đất, một quyết định thể hiện sự phù hợp với thực tiễn quản lý.

Đối với cá nhân sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục bảo lưu quyền giao dịch cơ bản, đồng thời bổ sung quyền cho thuê lại quyền thuê, quyền chuyển nhượng quyền thuê - một quy định mở rộng không gian thị trường thứ cấp cho thuê đất.

Một điểm tiến bộ quan trọng nữa là mở rộng quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư, cho phép họ được giao dịch trong trường hợp đất có nguồn gốc tặng cho hoặc tự tạo lập, thay vì chỉ được “sử dụng, không định đoạt” như trước đây. Đây là yếu tố then chốt để tăng tính chủ động và khơi dậy sự tham gia tích cực của cộng đồng trong bảo vệ và phát triển tài nguyên đất gắn với văn hoá - xã hội địa phương.

Tuy nhiên, như TS Phạm Quốc Sử nhận định, Luật Đất đai năm 2024 sẽ chỉ thực sự phát huy vai trò khi các quy định đi vào thực tế thông qua hệ thống hướng dẫn đầy đủ, rõ ràng và được tổ chức thực hiện nhất quán. Các khái niệm như “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” hay cơ chế chuyển tiếp cho các giao dịch đã xác lập từ thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 cần được cụ thể hoá bằng các văn bản dưới luật.

Thêm vào đó, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các lĩnh vực liên quan như nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, tài sản công để tránh xung đột, chồng lấn pháp lý.

Luật Đất đai năm 2024 là nỗ lực lớn trong việc cải cách thể chế đất đai, từ định danh chủ thể, đến cơ chế vận hành quyền, nghĩa vụ..., tất cả đều nhằm hướng tới mục tiêu cao nhất là đưa đất đai trở thành nguồn lực thực sự cho phát triển kinh tế - xã hội. Để đạt được điều đó, cần không chỉ luật tốt mà còn cần sự quyết liệt trong tổ chức thực thi và nâng cao nhận thức pháp lý cho người sử dụng đất.

Phúc Duy