Cảnh giác với những hợp đồng giả tạo - Bài 1: Bỗng dưng… mất nhà, mất đất

(CMO) Thời gian qua, các vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu của hợp đồng giả tạo ngày càng gia tăng. Nguyên nhân chính là do người dân thiếu hiểu biết pháp luật về giao dịch dân sự trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến những hậu quả khôn lường.

Bài 1:  Bỗng dưng… mất nhà, mất đất

Nhà đang ở, đất đai đang canh tác và có giấy tờ hợp pháp nhưng một ngày nhận thông tin đã được sang bán có giấy tờ hẳn hoi mà bản thân người sử dụng không hề hay biết. Tranh chấp, kiện tụng xảy ra… nhưng rồi chính chủ phải ngậm ngùi nhận cái kết đắng vì thiếu hiểu biết pháp luật. Đó là hậu quả của những hợp đồng giả tạo (hợp đồng chuyển nhượng đất giả tạo), của những đối tượng cho vay, trục lợi trên tài sản của người khác.

Sinh sống lâu đời trên phần đất gia đình thuộc xã Tạ An Khương Nam, huyện Đầm Dơi, vì cuộc sống quá khó khăn, cuối năm 2018, ông L.V.T vay tiền và ký hợp đồng (HĐ) vay và HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin. Thế nhưng, cũng từ đó, nhà ở, đất canh tác của gia đình ông mấy chục năm bị sang bán, chuyển nhượng qua nhiều người.

“Bút sa… gà chết”

Cụ thể, sự việc được nêu rõ theo bản án của TAND tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm vào ngày 16/2/2022 vừa qua. Ngày 12/12/2018, ông T có ký HĐ vay của ông L (cùng cư ngụ huyện Đầm Dơi) với số tiền 140 triệu đồng, lãi suất 4%/tháng, thời hạn vay 12 tháng, lãi suất trả hàng tháng 5,6 triệu đồng.

2 ngày sau đó, ông L yêu cầu ông T ký HĐ chuyển nhượng phần đất hơn 7.000 m² cho ông L thì ông L mới cho ông T vay số tiền trên.

 “Ông L có nói ký HĐ chuyển nhượng này nhằm mục đích cầm cố đất, sau này khi hết hạn 12 tháng ông T trả tiền thì ông L ký thủ tục chuyển nhượng đất lại cho ông T hoặc nếu không đủ điều kiện chuộc lại đất thì ông L sẽ cho đáo hạn nợ”, ông T trình bày trên bản án.

Được biết, phần đất đó ông T nhận thừa kế từ cha ruột, trên đất hiện có nhà cấp 4 của ông T, có 2 khu mộ gồm 7 ngôi mộ của thân tộc.

Bà L.T.P (cư ngụ xã Tạ An Khương, huyện Đầm Dơi), chị ruột ông T, cũng là người đại diện theo uỷ quyền của ông T giãi bày: “Do hoàn cảnh khó khăn, vợ chồng T đi làm Bình Dương, sau này mẹ bệnh nặng và do tin tưởng anh em quen biết nhau nên T vay tiền. Nghĩ là chỉ ký để đảm bảo khoản vay cho đôi bên yên tâm, vì nếu ký chuyển nhượng đất thì phải có người đo đạc, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên khi đó T đã ký chuyển nhượng đất cho ông L”.

Đến tháng 9/2019, ông L đã chuyển nhượng cho người khác và đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá hơn 1,8 tỷ đồng. Tiếp đó, người này tiếp tục chuyển nhượng qua 2 người khác nữa.

Sau đó, ông T kiện ra toà đòi lại đất. Trong khi đó, phía ông L cho rằng, ông T đã ký HĐ chuyển nhượng đất cho mình nên xảy ra tranh chấp. Bà P trần tình: “T học mới học hết lớp 5, trình độ hạn chế, thiếu hiểu biết về pháp luật, cuộc sống lại khó khăn, làm thuê, nên không hiểu về những quy định pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Nhiều vụ án liên quan tranh chấp đất đai, hợp đồng giả tạo có chiều hướng tăng.

Khó thu thập chứng cứ để xét xử

Cũng trường hợp tương tự, tháng 4/2020, TAND TP Cà Mau đã thụ lý vụ án tranh chấp HĐ vay tài sản giữa bà H.H.P (Phường 9, TP Cà Mau) và vợ chồng bà N.T.U (Phường 5, TP Cà Mau).

Theo bản án, vào tháng 9/2017, vợ chồng bà U có ký HĐ vay của bà P với số tiền 500 triệu đồng, lãi suất 3%/tháng, thời hạn vay 12 tháng.

Để đảm bảo khoản nợ trên, 2 vợ chồng bà U đã ký HĐ cầm cố tài sản cho bà P là phần đất có diện tích 1.000 m² cùng căn nhà xây dựng trên đất toạ lạc tại Phường 9 (HĐ không được công chứng, chứng thực). Đồng thời, giao cho bà P giữ 1 biên nhận gốc và 1 tờ thoả thuận gốc được UBND Phường 9 xác nhận việc bà N.T.T.E chuyển nhượng phần đất trên cho bà U (do chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Do lãi suất thoả thuận cao nên bà P yêu cầu vợ chồng bà U ký HĐ thuê nhà 15 triệu đồng/tháng, nhằm hợp thức hoá việc thoả thuận đóng lãi 3%/tháng đối với số tiền vay trên.

Quá trình vay, vợ chồng bà U đóng lãi được cho bà P là 7 tháng tiền lãi với số tiền 105 triệu đồng thì ngưng đóng. Sau đó, bà P đã kiện vợ chồng bà U ra toà buộc giao căn nhà cùng phần đất có diện tích như trên.

Xét nội dung tranh chấp, căn cứ pháp lý, tình tiết vụ án, HĐXX cho rằng, có căn cứ xác định việc ký kết HĐ cầm cố tài sản, thoả thuận chuyển nhượng nhà và đất nêu trên là giả tạo, chỉ nhằm che đậy, bảo đảm việc bị đơn (vợ chồng bà U) trả nợ vay cho nguyên đơn (bà P) nên HĐ và thoả thuận vô hiệu. Tranh chấp giữa các đơn sự được xác định là tranh chấp HĐ vay có kỳ hạn và có lãi.

Đây là những vụ án dân sự liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu của hợp đồng giả tạo. Nếu may mắn thì chủ đất giành lại quyền sử dụng đất với đầy đủ chứng cứ. Còn nhiều trường hợp khác, nếu không có đầy đủ giấy tờ, cơ sở pháp lý để minh chứng thì đành ngậm ngùi mất nhà, mất đất mà không thể nào kháng cự.

Khi đảm bảo khoản vay tiền, người dân nên thực hiện các hợp đồng thế chấp, không nên thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bà Bùi Thị Phương Loan, Phó chánh án TAND tỉnh Cà Mau, cho biết: “Khó khăn trong công tác xét xử các trường hợp này là việc thu thập chứng cứ. Bởi bên vay tiền thường không có chứng cứ, chỉ có biên nhận lấy tiền và chỉ ký HĐ chuyển nhượng. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp lấy cơ sở chênh lệch giá giữa số tiền cho vay và giá trị miếng đất chuyển nhượng để có thể căn cứ huỷ HĐ. Còn đối với trường hợp vay với giá trị tương đương miếng đất thì coi như không chứng minh được”.

Đã có nhiều vụ việc đau lòng, mất nhà, mất đất. Có những người không biết nội dung đã ký chính là “bán đất”. Nhưng trên giấy tờ pháp lý, một khi đã ký thì khó có cơ sở để chối bỏ. Dẫu biết là giả tạo nhưng giấy tờ của những đối tượng cho vay quá chặt chẽ, tinh vi, người dân khó lòng thoát bẫy./.

Chấn Phong

BÀI 2: HỆ LUỴ CỦA SỰ THIẾU HIỂU BIẾT PHÁP LUẬT