Thị trường bất động sản “sáng” theo dự án

(CMO) Những năm qua, Cà Mau được chú trọng đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông đồng bộ và hiện đại, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản (BÐS) ngày càng phát triển. Thế nhưng, khi nắm được thông tin có chủ trương xây dựng dự án hay quy hoạch thì người môi giới liền đổ về đồn thổi thông tin nhằm trục lợi, khiến giá đất trong và gần dự án bị thổi lên cao ngất ngưởng. Người dân cần tỉnh táo, cảnh giác trước những chiêu trò của giới đầu cơ để tránh tiền mất tật mang.

Bài 1: Cơn sóng đầu tư “rìa” dự án

Với những dịch chuyển tích cực của phân khúc BÐS “rìa” dự án khi giá cả tăng cao, cạnh tranh hàng loạt giữa lô đất nền ở các khu dân cư, có thể nói đầu tư vào đây luôn được xem là có tầm nhìn. Tuy giá của phân khúc này không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng bù lại khả năng sinh lời cao và bền vững.

>>Bài cuối: Nguồn cơn "sốt" đất

Kể cả khi thị trường BÐS lặng sóng, trầm lắng, phân khúc đất "rìa" dự án vẫn thu hút, với những giao dịch sôi động.

Giá khá “chát” nhưng vẫn được săn đón

Thời gian qua, khi lượng giao dịch phân khúc lô đất nền ở khu dân cư có dấu hiệu bão hoà thì làn sóng đầu tư BÐS ở “rìa” các dự án đang có xu hướng tăng, như tuyến tránh Quốc lộ 1; lộ Ðông Tây, huyện Ðầm Dơi; khu nhà ở Khóm 7 và Khóm 8, thị trấn Thới Bình (huyện Thới Bình); khu đô thị, dân cư... luôn là điểm nóng của thị trường BÐS, bởi hoạt động mua bán đất liên tục sôi động, nhiều nhà đầu tư đã đổ về đón "sóng hạ tầng".

Giới kinh doanh khẳng định, khi các dự án khởi công đến hoàn thành, chắc chắn giá sẽ còn tăng thêm nữa. Theo đó, giá đất những năm qua quanh khu vực dự án đã tăng hơn 50%.

Khi có chủ trương xây dựng dự án hay quy hoạch thì giá đất trong và gần dự án thường sẽ tăng cao. (Ảnh chụp tại Dự án tuyến tránh Quốc lộ 1).

Ông Nguyễn Gia Huy, môi giới BÐS tại TP Cà Mau, chia sẻ: “Một trong những bí quyết được nhiều nhà đầu tư lâu năm tìm kiếm và thu về lợi nhuận bền vững là đặt niềm tin vào các dự án do các đơn vị uy tín phát triển. Ðồng thời, cơ sở hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận lợi, tuân thủ nguyên tắc quy hoạch bài bản, tiện ích, pháp lý hoàn thiện, đặc biệt dự án phải đầy sức sống khi có nhiều người mua sẽ là lợi thế lớn”.

Theo đánh giá từ Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau, chỉ tính riêng trong quý IV năm 2022, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng mua bán BÐS trên địa bàn tỉnh là 956 giao dịch (trong đó có 141 giao dịch nhà ở riêng lẻ và 815 giao dịch nền đất lô), tăng 395 giao dịch (tăng 70%) so với giao dịch chuyển nhượng BÐS cả năm 2022, trong khi mặt bằng giá giao dịch vẫn giữ ổn định, không gia tăng đột biến. Từ đầu năm 2023 đến nay, giá giao dịch BÐS có chiều hướng giảm nhẹ.

Yếu tố hấp dẫn của BÐS ở đây là nằm gần kề các dự án, nhờ điểm cộng này mà nhu cầu sở hữu BÐS của người dân sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Quỹ đất vùng đô thị vệ tinh và lân cận còn rộng lớn, khả năng tạo ra nhiều sản phẩm đa dạng, đáp ứng nhu cầu người mua. Ðiều quan trọng hơn, giá đất những khu vực này nhìn chung còn thấp so với mặt bằng giá cao ở trung tâm TP Cà Mau. Ðây là yếu tố thu hút sức mua tiến về các khu vực rìa dự án và xa trung tâm.

Ðiểm nhấn thu hút người mua là nằm ngay cạnh tuyến lộ Ðông Tây nối liền với các xã. Ông Huỳnh Hoàng Chiến, xã Tạ An Khương, huyện Ðầm Dơi, cho biết: “Nhìn chung, giá đất ở đây tăng hơn 10 lần so với trước đó. Do đất gần sát dự án vẫn không hết sốt nên nhiều người tìm mua, dù tôi chào bán ở mức giá 2 tỷ đồng/công đất, cao hơn nhu cầu của người mua là 1,6-1,8 tỷ đồng/công, nhưng người tìm đến thương lượng giá liên tục”.

 Dọc theo dự án lộ Đông Tây người dân bơm đất nền rao bán.

Theo các nhà đầu tư BÐS tại Cà Mau, hạ tầng giao thông luôn tác động tích cực đến thị trường BÐS. Không thể phủ nhận giá trị thương mại mà các dự án đem lại cho các địa phương nằm trong quy hoạch. Tuy nhiên, để giá trị BÐS gia tăng còn phải dựa trên các yếu tố tiện ích thiết yếu phục vụ nhu cầu đời sống, như chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính… “Nếu chỉ có hạ tầng giao thông mà không có các dịch vụ dân sinh đi kèm thì rất khó để gia tăng giá trị BÐS”, ông Nguyễn Minh Tiến, Phường 8, TP Cà Mau, chia sẻ.

“Thổi” giá

Ðơn cử, những địa phương mà dự án tuyến tránh Quốc lộ 1 trực tiếp đi qua như xã Hoà Thành, TP Cà Mau, từng bùng nổ làn sóng "săn" đất khiến giá đất nông nghiệp tăng mạnh chỉ trong khoảng thời gian ngắn. Không những thế, người môi giới còn đẩy độ nóng của BÐS trong và gần khu vực dự án lên cao. Giá đất ở thời điểm đầu năm 2020 chỉ có 70-90 triệu đồng/công, đến khi công bố thông tin quy hoạch liền xảy ra cơn địa chấn sốt giá đất, với mức tăng phi mã, lên hơn 600 triệu đồng/công. Tuy nhiên, từ đó đến nay, giao dịch đóng băng do dự án chậm tiến độ.

Ông Nguyễn Văn H, xã Hoà Thành, TP Cà Mau, chia sẻ: “Từ khi biết dự án tuyến tránh Quốc lộ 1 tôi mới tập tành làm môi giới đất. Trong khi giá nhà trong thành phố không lên cao, vì mọi thứ đã ổn định, thì ở ngoài này mọi thứ đều có thể. Hôm nay khách mua miếng đất 5 tỷ đồng, vài tháng sau đã bán lại 5,5 tỷ đồng, hay 6 tỷ đồng, chẳng có gì là lạ”.

Bà Trần Ngọc Trình, Văn phòng Môi giới BÐS Ngọc Trình tại Cà Mau, cho hay, giá đất các vùng ven dự án tăng cũng là theo xu thế đi lên của thị trường. Tuy nhiên, nếu tăng quá mức, tăng nhiều lần trong thời gian ngắn mà không đi kèm với sự phát triển của hạ tầng tương xứng là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá.

Ông Quách Phát Ðể, Trưởng phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Thới Bình, cho biết: “Ở khu vực đất quy hoạch, chúng tôi hạn chế để người dân đầu cơ thổi giá lên cao vì sẽ làm các nhà phát triển dự án chùn bước. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, tăng chi phí đầu tư”.

Theo ông Mã Minh Tâm, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau, người dân, nhà đầu tư cần quan tâm nhất là tính pháp lý của khu đất, như thông tin về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... và vị trí, tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư. Riêng đối với đất ở gần các dự án, những vị trí có tiềm năng phát triển tốt, pháp lý rõ ràng, giá cả sẽ ổn định và có thể gia tăng. Do vậy, khi người dân đi mua nhà, đất phải tìm hiểu chính xác các yếu tố này. Nếu tất cả các yếu tố trên đáp ứng thì việc tăng giá là thật, còn nếu các yếu tố trên không bảo đảm, việc tăng giá chỉ do tin đồn.

Ông Mã Minh Tâm khuyến cáo: “Người dân nên tìm hiểu thật kỹ thông tin về thị trường chung, các thông tin cụ thể về BÐS dự kiến mua, nguồn lực tài chính và đã hoàn chỉnh pháp lý. Không nên mua giấy cọc sang tay, không nên vào thị trường đã có giá tăng liên tục trong khoảng thời gian ngắn, tránh ảnh hưởng tâm lý đám đông”.

Sở Xây dựng sẽ phối hợp các đơn vị có liên quan thực hiện hiệu quả công tác phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; hành vi đưa thông tin không chính xác tác động tiêu cực đến thị trường tài chính, tín dụng, hành vi bắt tay thổi giá gây bất ổn hoạt động giao dịch BÐS. Kịp thời nắm, phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh BÐS.

Hơn ai hết, chính người dân phải tự trang bị cho mình kiến thức, nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra cơn sốt đất ảo, để rồi sập bẫy đầu cơ./.

Hồng Phượng - Việt Mỹ

Bài cuối: NGUỒN CƠN "SỐT" ÐẤT