(CMO) Thực tế, giá đất chỉ tăng cao ở miệng "cò" cùng tiến độ xây dựng hạ tầng và phát triển đô thị. Nhiều người dân sợ bỏ lỡ cơ hội nên đổ xô mua đất trong và “rìa” dự án với mục đích đầu cơ, khi giá cao bán ra để kiếm lời. Không như dự tính, sau ảnh hưởng dịch bệnh, thời điểm bất động sản (BÐS) trầm lắng hay ngân hàng siết chặt hạn mức tăng trưởng tín dụng (room), không ít người phải bán tháo BÐS để... thoát hiểm.
>> Bài 1: Cơn sóng đầu tư “rìa” dự án
Bất động sản dần... bão hoà
Bà Ngô Thị Ðượm, Khóm 3, thị trấn Cái Nước, đang rao bán mảnh đất 425 m2 ở xã Tân Hưng Ðông, huyện Cái Nước, cách thị trấn Cái Nước 700 m. Thời điểm đầu năm 2021, bà Ðượm mua vào giá hơn 2,8 triệu đồng/m2, đến thời điểm này, sau thời gian rao bán vẫn chưa tìm được khách mua, mặc dù đã giảm giá. Bà Ðượm chia sẻ: “Mảnh đất trên, tôi mua với mục đích đầu tư kiếm lời, nhưng không ngờ thị trường lao dốc nhanh, thanh khoản kém, khiến tôi không kịp trở tay. Ðể mua mảnh đất trên, tôi vay thêm ngân hàng 2 tỷ đồng với lãi suất 11%/năm. Sang năm 2023, ngân hàng thông báo lãi suất tăng lên 14%/năm. Ðể giảm áp lực tài chính, tôi chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn trả ngân hàng, chứ tiếp tục giữ sẽ càng tăng thêm chi phí”.
Dù thị trường BÐS đang đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng nhà đầu tư sẽ khó rời bỏ trong giai đoạn này, bởi họ đã có thời gian dài gắn bó với kênh đầu tư này. “Bản thân tôi cũng dành 20-30% tiền mặt để mua sản phẩm có giá tốt, vị trí đẹp. Giai đoạn này là cuộc chơi của những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, với tầm nhìn dài hạn, thay vì đầu cơ lướt sóng, ngắn hạn. Ðây là lúc nhà đầu tư có nhiều lựa chọn và dễ dàng thương lượng về giá. Bà Trần Ngọc Trình, Văn phòng Môi giới BÐS Ngọc Trình Cà Mau, phân tích.
Hiện có rất nhiều dự án mặc dù tốc độ xây dựng rất chậm nhưng BÐS quanh dự án không hề có dấu hiệu giảm giá. Nếu không thể bán được khi thị trường BÐS trầm lắng, nhiều người sẵn sàng chờ hồi phục chứ nhất định không giảm giá. Thế nhưng, vẫn có một số trường hợp người mua vay thêm tiền ở ngân hàng để chờ thì phải gánh lãi, rơi vào tình trạng thua lỗ. Vì thế, hiện tượng bán tháo bắt đầu xuất hiện khi những nhà đầu cơ không gánh nổi lãi suất ngân hàng.
Chị Nguyễn Thảo My, thị trấn Thới Bình, huyện Thới Bình, có 2 ha đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch xây dựng dự án nhà ở thuộc Khóm 7 và Khóm 8, thị trấn Thới Bình. Nguyên tắc đầu tư của chị My là chỉ đầu tư khi có đủ 100% vốn hoặc chấp nhận mức vay rất ít. Do vậy, những hệ luỵ của siết tín dụng từ năm 2022 đến nay không ảnh hưởng quá nhiều đến hoạt động đầu tư của chị.
“Dù thị trường đi xuống nhưng tôi sẽ không bán đất ra ở giai đoạn này, vì tôi tin khi BÐS khởi sắc trở lại, những sản phẩm đầu tư của tôi sẽ tăng giá trị”, chị My cho hay.
Khảo sát dự án nhà ở Khóm 7, Khóm 8, thị trấn Thới Bình, huyện Thới Bình.
Theo số liệu quản lý về giá cả giao dịch BÐS tỉnh Cà Mau trong quý IV/2022 và quý I/2023 thì trên thị trường BÐS chưa có hiện tượng tăng giá giao dịch thành công bất thường. Việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng được các cấp trên địa bàn tỉnh thực hiện theo quy hoạch xây dựng được duyệt, kế hoạch đầu tư được cấp thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
Ông Mã Minh Tâm, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau, cho rằng, việc đầu tư vào đất gần dự án thời điểm ban đầu quả thật có lời. Thế nhưng, việc đầu tư ngắn hạn mà không tìm hiểu kỹ hay trau dồi kiến thức cũng dễ rủi ro. Giá BÐS gần dự án tăng theo giá trị đầu tư, bởi hiện nay Chính phủ đang đầu tư vào hệ thống hạ tầng và khi hạ tầng phát triển đến đâu thì giá trị đất đai sẽ tăng theo đến đó. Ðó là nhu cầu tất yếu của thị trường.
Trình tự quy hoạch của một dự án, Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau luôn công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch thực hiện để người dân tiếp cận các thông tin chính thống; trình bày rõ mục tiêu thực hiện trong bao nhiêu năm; kế hoạch dài hạn hay ngắn hạn, để người dân nắm rõ, tránh “sập bẫy” của những nhà đầu cơ. Với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm, cần xử lý nghiêm và có thông tin chính thức nhanh chóng đến người dân để dẹp tan sốt ảo.
Ngân hàng không siết chặt dòng tiền vào BÐS
Giá ở các khu vực “rìa” dự án hiện nay khó xuống, dù thị trường đang bão hoà bởi áp lực đầu vào rất cao. Chi phí đầu vào lớn như lãi suất, nguyên vật liệu, giá đất cũng tăng...
Nhiều nhà môi giới than thở, thời điểm này ai cũng muốn bán đất nhưng không có người mua. Lý do được cho là thời gian qua ngân hàng kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vào lĩnh vực BÐS, khiến nguồn vốn bị tắc nghẽn. Cùng với đó, ngoài kinh tế ngày càng khó khăn hơn trước, thì lãi suất tiết kiệm được các ngân hàng đẩy lên cao nên người dân không mặn mà với việc đầu tư BÐS, dẫn đến thanh khoản sụt giảm mạnh.
Theo một số chuyên gia BÐS, nguồn cơn của “sốt” đất bắt đầu từ những nhà đầu cơ nhỏ lẻ, len lỏi tìm kiếm các BÐS giá rẻ, đang cắt lỗ trong thời kinh tế khó khăn, sau đó tiếp tục tạo ra đợt săn lùng BÐS ở nhiều khu vực, từ các sản phẩm đầu cơ thuần tuý như đất nền vùng ven đến trung tâm. Diễn biến khiến các nhà đầu tư liên tưởng đến hiệu ứng cánh bướm, chỉ những chuyển động rất nhỏ ban đầu, rồi sau đó có thể gây ra những thay đổi rõ rệt, thậm chí tạo ra cơn địa chấn.
Thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau, kinh nghiệm phân tích của nhiều chuyên gia cho thấy, chi phí dành cho nhà ở của mỗi người không nên quá 30% tổng thu nhập hàng tháng của mình, trong đó lý tưởng nhất là chỉ nên dành 25% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở. Khi thu nhập tăng thì tỷ lệ chi trả của người dân dành cho nhà ở cũng tăng. Người dân thường kỳ vọng tỷ lệ tăng giá BÐS không vượt quá tỷ lệ gia tăng thu nhập của mình, khi giá BÐS tăng cao sẽ ảnh hưởng thành công của các giao dịch.
Ông Võ Kiên Giang, Phó giám đốc Phụ trách Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tỉnh Cà Mau, cho biết: “Thời gian qua, NHNN không có chủ trương hoặc chỉ đạo nào cho thấy có việc siết chặt đối với lĩnh vực BÐS. Một số văn bản chỉ đạo chỉ thể hiện việc tăng cường giám sát với một số phân khúc có tính rủi ro cao để đảm bảo an toàn tín dụng”.
Ngân hàng luôn hỗ trợ nhà đầu tư trong giai đoạn khó khăn
Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều ngân hàng thương mại cung cấp sản phẩm dịch vụ vay mua nhà, đầu tư BÐS như BIDV, Vietcombank, HDBank, OCB, PVcombank, CB Bank... lãi suất ưu đãi. Với các lợi thế và tiện ích của sản phẩm, đây sẽ là lựa chọn đối với những nhà đầu tư có nhu cầu vay trong lĩnh vực BÐS. Tuy nhiên, ở giai đoạn thị trường BÐS đang khó khăn như hiện nay, trước khi quyết định vay vốn đầu tư, người vay cần cân nhắc về tình hình tài chính của mình.
Theo ông Võ Kiên Giang, đầu năm cũng có nhiều kiến nghị nới “room”, nhưng thực ra hạn mức vẫn còn, chứ không phải hết. Vấn đề chỉ là việc phân bổ trong hệ thống của các ngân hàng thương mại, có chỗ thiếu, nhưng có chỗ vẫn thừa hạn mức. Ngoài ra, đến thời điểm này, hạn mức tín dụng không còn là vấn đề cản trở dòng vốn tín dụng nữa, vì không có ngân hàng nào bị hết hạn mức tín dụng lúc này. Do đó, đến thời điểm hiện tại, nếu doanh nghiệp nào đó chưa tiếp cận được vốn thì do vấn đề khác, chứ không phải do hạn mức tín dụng.
"Mặc dù vậy, NHNN vẫn tiếp tục lắng nghe và tổng hợp cân nhắc các ý kiến để giải quyết theo thẩm quyền. Quan điểm của NHNN là những vấn đề gì có thể tháo gỡ thì sẽ tháo gỡ, ngoài ra, đại diện NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại phải tiếp xúc các doanh nghiệp ở mức độ sâu sát hơn nữa", ông Võ Kiên Giang cho biết thêm./.
Hồng Phượng - Việt Mỹ
Xem thêm bình luận